การพัฒนาโรงแรมหรูสำหรับการให้เช่าในประเทศไทย

กฎหมายไทยมิได้กำหนดให้ต้องจดทะเบียนโครงการอาคารชุดภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้นรูปแบบโครงการที่ได้รับความนิยม บริเวณพื้นที่รีสอร์ทของประเทศไทยก็คือ อาคารชุดที่ยังไม่ได้รับการจดทะเบียน ซึ่งมักจะดำเนินการโครงการเป็นโรงแรมหรู โดยปกติ นักลงทุนที่ซื้อห้องชุดในโครงการดังกล่าวจะไม่ใช้เป็นที่พักอาศัยส่วนบุคคล แต่ต้องการที่จะเก็บค่าเช่าจากการให้เช่าห้องชุดระยะสั้นนั้นๆ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะดำเนินการโครงการดังกล่าวต้องให้ความสำคัญในแง่กฎหมายอย่างใกล้ชิด เนื่องจากโครงการดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด จึงไม่ได้รับโฉนดที่ดินซึ่งแสดงถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากนี้เจ้าของร่วมจะไม่ได้รับการคุ้มครองตามมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เพื่อความปลอดภัยในการลงทุนในโครงการดังกล่าว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องนิยามสิทธิตามสัญญาในการเป็นเจ้าของร่วมอย่างชัดแจ้งและปฏิบัติตามกฎระเบียบของบริษัทอย่างเคร่งครัด ดังนี้

• เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุดนั้นไม่ได้ใช้บังคับกับการพัฒนาดังกล่าว สิทธิและหน้าที่ของผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งความสัมพันธ์ของพวกเขากับบุคคลภายนอกจะถูกควบคุมโดยเงื่อนไขของสัญญาทั้งหมด ยกเว้นที่จะอธิบายต่อไป คือในกรณีสัญญาระหว่างผู้จัดสรรอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของร่วมจะมีแนวโน้มส่วนโดยส่วนมากเป็นรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว กฎหมายไทยกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่าเป็นเวลา 30 ปี แม้ว่าข้อกำจัดนี้อาจแก้ไขได้โดยคำมั่นสัญญาในการขยายระยะเวลาการเช่าอย่างไม่มีกำหนดก็ตาม
• นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาถึงการจจัดตั้งบริษัทจำกัดแยกตั้งหากเพื่อเป็นเจ้าของโครงการ ในกรณีนี้ความสัมพันธ์ของคู่สัญญา รวมถึงสิทธิและหน้าที่จะถูกควบคุมโดยข้อตกลงตามสัญญา อีกทั้งข้อกำหนดและข้อบังคับของบริษัท กรณีดังกล่าวผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมแต่ละรายจะเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท ในเบื้องต้น คณะกรรมการบริษัทอาจประกอบด้วยบุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งโดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งภายหลังถูกแทนที่โดยกรรมการที่ได้รับเลือกโดยเจ้าของร่วม ด้วยโครงสร้างดังกล่าว ระเบียบของกฎหมายบริษัทที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อประโยชน์ในการปกป้องสิทธิของผู้ที่เป็นเจ้าของร่วม เช่น ควรแต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชีและควรจัดประชุมใหญ่เป็นประจำ

การพัฒนาโรงแรมหรูสำหรับการให้เช่าเป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่ดีเยี่ยม นอกจากนี้ ในกรณีดังกล่าวเหมาะสมกับโครงการที่ยังไม่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด เนื่องจากผู้ลงทุนไม่สนใจในการพักอาศัยส่วนบุคคล แต่จะเคร่งครัดในเรื่องการให้เช่าห้องชุดแก่ผู้มาพักอาศัยระยะสั้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจในโครงการดังกล่าวควรได้รับคำปรึกษากับทนายความที่มีความสามารถในประเทศไทยก่อนการเริ่มดำเนินการ

 

Category: กฎหมายธุรกิจ