วิธีโอนเงินมาประเทศไทย

ประเทศไทยเป็นประเทศยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ เพราะมีทั้งสถานที่ท่องเที่ยวที่สวยงาม วัฒนธรรมเก่าแก่ และผู้คนที่ให้การต้อนรับอย่างอบอุ่น จึงทำให้มีชาวต่างชาติจำนวนมากที่มาเยือนเมืองไทยในฐานะนักท่องเที่ยว แล้วตัดสินใจจะมาตั้งรกรากอยู่ในไทยอย่างถาวร ชาวต่างชาติบางคนอาจจะเปิดธุรกิจในไทย บางคนก็ทำงานในบริษัทข้ามชาติ หรือแม้แต่แต่งงานกับคนไทย สุดท้ายแล้วชาวต่างชาติที่มาอยู่ประเทศไทยเป็นระยะเวลาหนึ่งมักจะสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัย หรือการลงทุนก็ตาม

ถึงแม้ว่าประเทศไทยจะมีอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ แต่สำหรับชาวต่างชาติแล้วยังมีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของอยู่ ในปัจจุบันคอนโดมิเนียมคืออสังหาริมทรัพย์เพียงรูปแบบเดียวเท่านั้น ที่ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาจะสามารถเป็นเจ้าของได้อย่างถูกต้อง แต่ในอนาคต ชาวต่างชาติอาจสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ตามเงื่อนไขที่รัฐกำหนด

อ้างอิงตามพ.ร.บ.อาคารชุด มีสองทางเลือกที่ชาวต่างชาติจะซื้อคอนโดในประเทศไทยได้

1. การซื้อขายสิทธิ์ขาด (freehold) ในกรณีนี้ชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของคอนโดยูนิตนั้น 100% ซึ่งเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากกว่าเนื่องจากมีกระบวนการที่ไม่ซับซ้อนเท่าไรนัก อย่างไรก็ตามในแต่ละโครงการจะมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้มากที่สุดเพียง 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการนั้นๆ โดยยูนิตที่เหลือจะต้องมีคนไทยเป็นเจ้าของเท่านั้น ดังนั้นชาวต่างชาติควรตรวจสอบโควต้ายูนิตที่เหลือกับตัวแทนซื้อขายคอนโดก่อนการลงนามในสัญญาใดๆ
2. การมีสิทธิ์เช่าถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว (leasehold) กรณีนี้ถือเป็นการเช่าคอนโดในระยะยาวจากเจ้าของที่มีสิทธิ์ซื้อขายขาด โดยสามารถเช่าได้นานที่สุดครั้งละไม่เกิน 30 ปี ซึ่งการเช่าระยะยาวนี้จะต้องไปยื่นขอจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง เพราะจะช่วยปกป้องสิทธิของผู้เช่าได้ในกรณีที่เกิดการเปลี่ยนเจ้าของคอนโดในอนาคต และหากเจ้าของยินยอม จะสามารถยืดระยะเวลาการเช่าได้อีก

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เพื่อป้องกันการฟอกเงิน กฎหมายได้ระบุให้เงินที่ชาวต่างชาตินำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศเท่านั้น และจะต้องมีหลักฐานที่ออกโดยธนาคารในประเทศไทยมารับรอง ถึงแม้ว่าชาวต่างชาติอาจมีเงินเพียงพอในบัญชีไทยที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้ แต่ตามระเบียบแล้วในกรณีนี้ ชาวต่างชาติจะต้องส่งเงินกลับไปยังบัญชีต่างประเทศ แล้วโอนกลับมาที่บัญชีในประเทศไทยเพื่อการนี้โดยเฉพาะ

แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) คืออะไร

แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือ FET คือเอกสารที่ออกโดยธนาคารเพื่อเป็นหลักฐานยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย และได้ถูกแปลงเป็นเงินบาท ซึ่งบางที่จะเรียกกันว่าแบบฟอร์มธ.ต.3

แบบทำธุรกรรมนี้มีความเป็นจำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะจะต้องนำไปยื่นกับสำนักงานที่ดินในการจดทะเบียนเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีเอกสารนี้ จะไม่สามารถดำเนินการโอนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้

อย่างไรก็ตาม ธนาคารจะออกแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศสำหรับยอดเงินโอนอย่างน้อย 50,000 เหรียญดอลลาร์สหรัฐเท่านั้น (หรือเงินสกุลอื่นๆที่มีมูลค่าเท่ากับ 50,000 เหรียญดอลลาร์สหรัฐ) ในกรณีที่ยอดเงินโอนน้อยกว่า 50,000 เหรียญ ผู้ซื้อสามารถแจ้งขอหนังสือรับรองทั่วไปจากทางธนาคารที่รับรองการโอนเงินเข้าจากต่างประเทศ และจำนวนเงินบาทหลังการแปลงสกุลเงิน ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานยื่นต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินได้

ทั้งนี้ หากชาวต่างชาติที่ประสงค์จะซื้อคอนโดเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศไทยจะไม่ต้องใช้แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ และสามารถใช้เงินบาทในการชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้เลย

การโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องทำอย่างไร?

การซื้อคอนโดด้วยเงินสดไม่ใช่วิธีที่แนะนำ และไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุด หากผู้ซื้อชาวต่างชาติถือเงินสดจำนวนมากเข้ามายังประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโด จะต้องมีการสำแดงจำนวนและวัตถุประสงค์กับทางศุลกากรเพื่อให้ออกเอกสารรับรอง และนำเอกสารนั้นมายื่นกับธนาคารเพื่อขอหลักฐานเป็นแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือหนังสือรับรองอื่น แต่ถึงอย่างนั้นก็ไม่ใช่ทุกธนาคารที่จะยอมออกหนังสือรับรองให้ในกรณีนี้ ดังนั้นการใช้เงินสดจึงไม่ใช่ทางเลือกที่นิยมทำกัน

วิธีที่ดีที่สุดจึงเป็นการนำเงินเข้ามายังประเทศไทยผ่านการโอนเงิน โดยจะต้องเป็นการโอนเงินที่มีรายละเอียดถูกต้องตามเงื่อนไขสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นในกรณีที่ชาวต่างชาติไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมาก่อน การขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายในไทยจะเป็นการดี เนื่องจากอาจมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันในแต่ละกรณี อย่างไรก็ดี เราได้รวบรวมวิธีการโอนเงินที่ถูกต้องสำหรับการซื้อคอนโดไว้ด้านล่างนี้

การโอนเงินมายังประเทศไทยเพื่อชำระค่าคอนโดมี 2 ทางเลือกดังนี้

1. โอนเงินจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศมายังบัญชีธนาคารในไทยของผู้ซื้อเพื่อแลกเปลี่ยนเป็นสกุลเงินบาท จากนั้นทำการโอนเงินภายในประเทศจากบัญชีของผู้ซื้อไปยังบัญชีโครงการของคอนโดที่ต้องการซื้อ ในกรณีนี้ผู้ซื้อจะต้องเป็นคนขอแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือหนังสือรับรองอื่นจากธนาคารด้วยตนเอง
2. โอนเงินจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศมายังบัญชีโครงการของคอนโดที่ต้องการซื้อโดยตรง สำหรับกรณีนี้ทางตัวแทนโครงการจะต้องเป็นผู้ทำหน้าที่ขอเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องจากธนาคาร

ในการโอนเงินให้สำเร็จผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงเงื่อนไขและข้อมูลเหล่านี้

• ในการโอนเงินมายังประเทศไทย จะต้องระบุในแบบฟอร์มธุรกรรมทางการเงินให้ธนาคารรับทราบอย่างชัดเจนว่าเงินจำนวนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อนำไปซื้อคอนโดนั้นๆในประเทศไทย
• เงินที่โอนมาจะต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น เพื่อนำมาแปลงเป็นสกุลเงินบาทในไทย ไม่ว่าจะเป็นการโอนมาจากประเทศต้นทางใดก็ตาม
• โดยปกติแล้วจะเป็นการโอนเงินด้วยวิธี Telegraphic Transfer (T/T) ซึ่งนิยมใช้เพื่อการโอนเงินระหว่างประเทศผ่านธนาคาร
• ผู้ซื้อสามารถขอให้บุคคลที่สามเป็นผู้ดำเนินการโอนเงินได้ โดยจะต้องระบุชื่อผู้ซื้อเป็นผู้รับเงินโอน ซึ่งในการไปยื่นขอจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินนั้น ชื่อผู้ซื้อจะถูกระบุไว้เป็นผู้โอนเงินหรือผู้รับโอนก็ได้ตามความจริง แต่จะต้องมีชื่ออยู่ในหลักฐานที่ออกโดยธนาคารอย่างชัดเจน
• ในกรณีที่มีผู้ซื้อ 2 คน การที่จะจดทะเบียนชื่อผู้ซื้อทั้งสองคนเป็นเจ้าของคอนโดร่วมกัน ผู้โอนเงินจะต้องแจ้งชื่อทั้งสองชื่อกับทางธนาคาร เพื่อให้มีชื่ออยู่ในหลักฐานครบถ้วนตอนนำไปยื่นกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
• จำนวนเงินที่โอนมาจะต้องเท่ากับหรือมากกว่าราคาคอนโดที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย

แบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือหนังสือรับรองที่ออกโดยธนาคารจะต้องประกอบด้วยข้อมูลสำคัญดังนี้

The FET certificate or the bank confirmation letter should consist of the following information:

• จำนวนเงินโอนทั้งหมดที่เป็นสกุลเงินต่างประเทศ
• จำนวนเงินทั้งหมดหลังจากแปลงเป็นสกุลเงินบาทแล้ว
• ชื่อผู้โอนเงิน
• ชื่อผู้รับเงิน
• วัตถุประสงค์ของการโอนเงิน

หลังการชำระค่าคอนโดและจดทะเบียนโอนสิทธิ์การเป็นเจ้าของสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องเก็บใบโฉนด และแบบทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศไว้อย่างดี เนื่องจากเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้เป็นหลักฐานแสดงสิทธิในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ หากในอนาคตชาวต่างชาติต้องการที่จะขายคอนโดที่ซื้อมา แล้วโอนเงินกลับไปยังบัญชีในต่างประเทศ จะต้องใช้เอกสารเหล่านี้ในการทำธุรกรรม

เงื่อนไขทางกฎหมายและเอกสารที่จำเป็นอาจมีความแตกต่างกันในแต่ละกรณี ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติควรขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านนี้โดยตรงในประเทศไทย โปรดติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาเพื่อให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและไร้กังวลที่สุด