การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

จังหวัดภูเก็ตเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวจากทั่วทุกมุมโลก ชาวต่างชาติจำนวนมากเดินทางไปภูเก็ตเพื่อพักผ่อน หลายคนรู้สึกประทับใจกับภูมิอากาศและชายฝั่งทะเลที่สวยงามจนทำให้พวกเขาตัดสินใจย้ายถิ่นฐานมาอยู่ที่เกาะแห่งนี้ ภูเก็ตดึงดูดผู้คนทุกเพศ ทุกวัย และทุกอาชีพ ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่เกษียณแล้ว เจ้าของธุรกิจ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่ใหม่กับครอบครัว จังหวัดภูเก็ตมีทุกสิ่งที่ท่านต้องการเพื่ออยู่อาศัยอย่างสะดวกสบาย

ด้วยเหตุนี้ อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตจึงกลายเป็นที่ต้องการสำหรับชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก ถึงอย่างนั้นเนื่องด้วยความยุ่งยากทางกฎหมาย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะในภูเก็ตหรือที่อื่นๆ ในประเทศไทยจึงไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่คิด เพราะมีกระบวนการที่ซับซ้อนและผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น หลายคนจึงเลือกวิธีการเช่าระยะยาวมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

กฎหมายเกี่ยวกับที่ดินถือเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตและที่อื่นๆ ในประเทศไทย เนื่องจากชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศ อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อและถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ หากดำเนินการตามเงื่อนไข นอกจากนี้ ยังไม่มีข้อบังคับห้ามชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ในปัจจุบันมีสองทางเลือกให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายในจังหวัดภูเก็ตได้ ประกอบด้วย Freehold (การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบซื้อขายขาด) และ Leasehold (การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ระยะยาว) ซึ่งแต่ละทางเลือกมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกัน ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงควรที่จะต้องชั่งน้ำหนัก และพิจารณาอย่างรอบคอบว่าทางเลือกใดเหมาะสมกับความต้องการและเงื่อนไขของตนมากที่สุด

Freehold คืออะไร?

คำว่า Freehold หมายถึงการมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างเต็มตัว ไม่ว่าจะเลือกซื้อวิลล่า บ้าน หรือคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ เนื่องจากชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดินโดยไม่มีบริษัทที่จดทะเบียนในไทย หรือคู่สมรสชาวไทย การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ทางเลือกที่เป็นไปได้จนกว่าจะมีการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินในอนาคต

แต่ถึงอย่างนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ช่วยให้ชาวต่างชาติมีสิทธิอย่างเต็มที่ในอาคารชุด โดยสามารถซื้อและเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ โดยมีเงื่อนไขว่าจำนวนยูนิตที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของในอาคารชุดแต่ละโครงการจะต้องไม่เกิน 49% และยังมีเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ทุนที่ใช้ซื้อคอนโดมิเนียมต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศ เป็นต้น ในฐานะเจ้าของห้องชุด ชาวต่างชาติจะสามารถปล่อยเช่าห้องให้กับผู้อื่น หรือขายห้องเมื่อใดก็ได้ที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังมาพร้อมกับความรับผิดชอบในด้านการบำรุงรักษาและการเสียภาษี ดังนั้น ชาวต่างชาติจำนวนมากในภูเก็ตมักจะมองหาช่องทางอื่น และเลือกที่จะทำการเช่าแทนการซื้อขายขาด

Leasehold คืออะไร?

แม้ว่า Leasehold จะไม่ได้หมายถึงการมีสิทธิถาวรในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากถือเป็นการทำ "สัญญาเช่า" แต่สัญญานี้สามารถครอบคลุมระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยอนุญาตให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีระยะเวลาการเช่าสูงสุด 30 ปี และมีความเป็นไปได้ที่จะขยายเวลาต่อไปได้อีกสองครั้ง โดยที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องเห็นพ้องกันหากต้องการต่ออายุสัญญา สัญญาเช่าใดๆที่มีอายุสัญญาเกิน 3 ปี จะต้องขึ้นทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อรับประกันสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายระหว่างอายุการเช่า

ในกรณีของ Leasehold ชาวต่างชาติสามารถเลือกเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ วิลล่า หรือห้องชุดในคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ โดยทั่วไปแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในกรณีทำสัญญาเช่าจะต่ำกว่าค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

Leasehold ถือเป็นทางเลือกที่ดีและเหมาะสมสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใด นอกจากนี้ การเช่าทำให้พวกเขามีเวลาตัดสินใจว่าที่อยู่ใหม่นั้นถูกใจหรือไม่ก่อนที่จะจ่ายเงินซื้อและย้ายเข้าไปอยู่แบบถาวร

สัญญาเช่า

สำหรับสัญญาเช่าที่ครอบคลุมระยะเวลามากกว่า 3 ปี จะต้องจัดทำสัญญาให้ระบุรายละเอียดการเช่า และเงื่อนไขทั้งหมดอย่างชัดเจน และจะต้องจัดให้มีสัญญาเช่าฉบับภาษาไทยหากมีการร่างไว้เป็นภาษาอื่น จากนั้นจะต้องดำเนินการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับโฉนดที่ดิน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ทั้งนี้ หากสัญญาเช่ามีอายุน้อยกว่า 3 ปี ไม่จำเป็นต้องนำไปจดทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องใดๆ

ไม่ว่าในกรณีใดก็ตาม สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีอายุไม่เกิน 30 ปี แม้ว่ามีความเป็นไปได้ที่จะต่ออายุสัญญา แต่อาจมีประเด็นที่เจ้าของเดิมเสียชีวิตในระหว่างระยะเวลาการเช่า หรือหลังสัญญาเช่าหมดอายุ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ไม่สามารถบรรลุข้อตกลงกับผู้เช่าได้ อย่างไรก็ตาม แม้การต่ออายุอาจถูกระบุไว้ในสัญญา แต่ไม่สามารถรับรองได้ตามกฎหมาย

ในกรณีที่ผู้เช่าต้องการที่จะนำอสังหาริมทรัพย์ไปให้แก่บุคคลที่สามเช่าช่วง จะต้องมีการระบุในข้อสัญญาว่าผู้ให้เช่าเห็นชอบให้ผู้เช่าทำการเช่าช่วงหรือใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า

เงื่อนไขที่สำคัญอีกประการหนึ่งที่ควรกล่าวถึงในสัญญาคือการยุติสัญญาเช่า โดยต้องระบุให้ชัดเจนว่าอะไรเป็นเหตุที่จะทำให้เกิดการยุติสัญญา ระยะเวลาที่ต้องแจ้งก่อนยกเลิกสัญญา ตลอดจนการจัดการมัดจำที่ผู้เช่าได้ชำระไว้

ด้วยเหตุผลข้างต้น ชาวต่างชาติจึงควรพูดคุยกับตัวแทนทางกฎหมายหรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตเพื่อรับคำปรึกษาก่อนทำสัญญาเช่า

ข้อกำหนดของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

การทำสัญญาเช่าระยะยาวที่มีผลใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย จะต้องดำเนินการตามข้อกำหนดดังนี้

ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

ทั้งสองฝ่าย (ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) ต้องลงนามในสัญญา

แนบโฉนดที่ดินพร้อมกับสัญญา

สัญญาเช่าที่มีอายุ 3 ปีขึ้นไปต้องนำไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน

การจดทะเบียนสัญญาเช่า

เมื่อเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด ร่างสัญญาอย่างครบถ้วน และนำไปยื่นจดทะเบียน ณ กรมที่ดินแล้ว เจ้าหน้าที่ของกรมฯจะเพิ่มชื่อผู้เช่าลงในโฉนดที่ดิน และจะทำการเก็บสำเนาโฉนดและสัญญาเช่าไว้ที่กรมฯ

ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระ

ผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เป็นจำนวน 1.1% ซึ่งเป็นการชำระเพียงครั้งเดียวและครอบคลุมระยะเวลาทั้งหมดของสัญญาเช่า ไม่ว่าสัญญานั้นจะมีอายุ 3 ปีหรือ 30 ปีก็ตาม โดยผู้เช่าจะต้องชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินเมื่อทำการจดทะเบียนสัญญาเช่า

นอกจากนี้ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องชำระทุกปี ทั้งนี้ อัตราภาษีขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้อสังหาริมทรัพย์และมูลค่าประเมินที่กำหนดโดยหน่วยงานของรัฐ ภาระในการชำระภาษีนี้มักจะตกอยู่กับผู้เช่าและควรต้องมีการระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตจะสามารถช่วยเหลือชาวต่างชาติในการร่างหรือทบทวนสัญญาเช่าเพื่อให้แน่ใจว่ามีความครอบคลุมครบถ้วน และยังช่วยเตรียมความพร้อมสำหรับการจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดิน พร้อมให้คำปรึกษาในทุกๆด้านเกี่ยวกับการเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากสัญญาเช่ามีผลผูกพันทางกฎหมาย จึงเป็นเรื่องยากที่จะทำการเปลี่ยนแปลงใดๆเมื่อได้มีการลงนามในสัญญาแล้ว ดังนั้น ชาวต่างชาติควรหารือกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพื่อสอบถามและทำความเข้าใจในเงื่อนไขและข้อกฎหมายต่างๆก่อนทำสัญญาเช่า โปรดติดต่อตัวแทนทางกฎหมายที่มากด้วยประสบการณ์ของเรา เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทุกขั้นตอนจะได้รับการใส่ใจอย่างเต็มที่เพื่อประโยชน์สูงสุดสำหรับคุณ

Siam Legal (ภูเก็ต)

123 / 27-28 Moo 5, Bangtao Place, Cherngtalay, Thalang, Phuket, 83110, Thailand
Phone: +66 76 326 322

Siam Legal ภูเก็ต