Due Diligence สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต

ไม่ว่าคุณจะเป็นชาวต่างชาติหรือชาวไทย การซื้ออสังหาริมทรัพย์สักที่หนึ่งถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญเนื่องจากเป็นการลงทุนโดยใช้เงินจำนวนมาก จังหวัดภูเก็ตมีอสังหาริมทรัพย์ที่สวยงามและหลากหลายตั้งแต่บ้านเดี่ยว พูลวิลล่า ไปจนถึงคอนโดมิเนียมที่มาพร้อมวิวทะเล ซึ่งสำหรับหลายๆ คนแล้ว การได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตถือเป็นความฝันอย่างหนึ่ง แต่คุณจะทราบได้อย่างไรว่าอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังจะซื้อนั้นถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ และจะไม่สร้างปัญหาใดๆให้กับคุณในอนาคต นี่เป็นสาเหตุที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องทำ "Due Diligence" ในหลายๆครั้ง ผู้ซื้อรีบวางเงินจองหรือเงินมัดจำเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ตนต้องการ แต่พวกเขาอาจเพิกเฉยต่อข้อมูลสำคัญที่สามารถปกป้องพวกเขาจากความเสี่ยงทางกฎหมาย หรือแม้แต่โอกาสที่จะถูกหลอกลวง

กระบวนการ Due Diligence ที่ดำเนินโดยผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายถือเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจเซ็นสัญญาหรือวางเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทั้งในจังหวัดภูเก็ตและที่อื่นๆ ทั้งนี้ เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะสามารถอาศัยอยู่ในที่ที่เลือกได้อย่างมีความสุขโดยปราศจากสิ่งกวนใจใดๆ

Due Diligence คืออะไร?

Due Diligence หรือ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะเป็นกระบวนการที่ดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนที่จะมีการเซ็นสัญญาหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยกระบวนการนี้ประกอบด้วยการตรวจสอบและวิเคราะห์ในแง่มุมต่างๆที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพื่อตรวจดูว่าไม่มีประเด็นทางกฎหมายใดๆที่พ่วงมาด้วย และเพื่อยืนยันความน่าเชื่อถือของผู้ขาย รวมถึงเช็คว่าการก่อสร้างและอาคารมีใบอนุญาตที่เหมาะสมหรือไม่

ทนายความที่ให้บริการ due diligence มักจะทำการตรวจสอบสถานที่จริง ร่วมกับการตรวจสอบเอกสารกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง จากนั้นจะมีการร่างรายงานเพื่อให้ผู้ซื้อได้รับรู้ถึงรายละเอียดทั้งหมดที่จำเป็นเพื่อการตัดสินใจอย่างอย่างรอบคอบและรัดกุมที่สุด

กระบวนการนี้จะช่วยปกป้องผู้ซื้อจากหนี้สินและสิ่งที่ไม่คาดคิดที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ทำไมถึงควรทำ Due Diligence?

ความผิดพลาดจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใสเกิดขึ้นได้เสมอ และไม่ว่าคุณจะอยู่ที่ไหนในโลก รวมถึงเกาะภูเก็ต การฉ้อโกงเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ง่ายและบ่อยครั้งหากไม่มีการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน

ตัวอย่างเช่น บุคคลที่พยายามขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้ออาจไม่ใช่เจ้าของที่ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาให้แก่ผู้ซื้อได้ หรือหากผู้ซื้อได้ทำการซื้อขายกับเจ้าของที่แท้จริง เขาหรือเธออาจจะเป็นบุคคลล้มละลาย ทำให้ไม่สามารถดำเนินธุรกรรมทางการเงินใดๆ ได้เลย

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้ซื้อตั้งใจจะลงทุนและขายต่ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต การตรวจสอบข้อจำกัดด้านการใช้ที่ดินเป็นสิ่งสำคัญ รวมถึงการตรวจดูว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่อยู่อาศัยหรือไม่ เป็นต้น

ไม่ว่าจุดประสงค์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเป็นเพื่อการลงทุน อยู่อาศัย หรือให้เช่า การทำ Due diligenceสามารถเปิดเผยได้ทั้งปมปัญหาน้อยใหญ่ที่ซ่อนอยู่เกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์เอง เจ้าของ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นี่เป็นเพียงเหตุผลไม่กี่ประการที่ว่าทำไมการทำ Due diligence จึงเป็นแนวทางปฏิบัติที่ชาญฉลาด เมื่อเทียบกับการตัดสินใจอย่างหุนหันพลันแล่นโดยไม่ได้คำนึงถึงความเสี่ยงเท่าที่ควร

ขั้นตอนที่รวมอยู่ในกระบวนการ Due Diligence

ก่อนที่จะดำเนินการตรวจสอบสถานะใดๆ ผู้ซื้อจะต้องขอเอกสารที่สำคัญจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงเอกสารที่เกี่ยวข้องกับตัวอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น โฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์ แปลนอาคาร และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องในการก่อสร้าง เป็นต้น นอกจากนี้ ควรมีเอกสารเกี่ยวกับเจ้าของหรือดีเวลอปเปอร์ด้วย ซึ่งอาจประกอบด้วยเอกสารแสดงตัวตนของบุคคล หรือเอกสารการจดทะเบียนบริษัท ในกรณีที่เจ้าของเป็นนิติบุคคล

เมื่อรวบรวมหลักฐานที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ให้บริการจะสามารถเริ่มกระบวนการตรวจสอบสถานะได้

1. การตรวจสอบโฉนดและเอกสารที่ดินอื่นๆ: นี่เป็นกระบวนการตรวจสอบที่สำคัญที่สุดที่ต้องดำเนินการก่อนการจ่ายมัดจำใดๆ นอกจากการตรวจสอบสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของผู้ขายแล้ว ทนายความจะตรวจสอบและวิเคราะห์เอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกระบวนการนี้สามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นในจังหวัดภูเก็ต เนื่องจากโฉนดที่ใช้ในประเทศไทยมีหลายประเภท และโฉนดที่มีอยู่อาจมาพร้อมกับภาระผูกพัน จึงต้องมีการตรวจสอบเอกสารที่ดินเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะรับทราบถึงรายละเอียดทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

   ขั้นตอนดังกล่าวยังสามารถช่วยตรวจสอบการแบ่งโซนและกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ได้อีกด้วย นอกจากนี้ ผู้ตรวจสอบจะสามารถพบหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการจำนอง สัญญาเช่า และภาระผูกพันอื่นใดที่สัมพันธ์กับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นได้ที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน

2. การตรวจสอบใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง: กระบวนการ due diligence ยังรวมถึงการตรวจสอบการอนุญาตจากสำนักงานที่ดินและสำนักงานเทศบาลเพื่อให้แน่ใจว่าดีเวลอปเปอร์ หรือผู้ขายมีใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตสำหรับอาคารที่เหมาะสม โดยสำหรับประเทศไทย การใช้ประโยชน์ที่ดินและการก่อสร้างอาคารใดๆจะถูกควบคุมโดยกฎหมายเฉพาะที่แตกต่างกัน ซึ่งรายงาน due diligence ที่จัดทำโดยทนายความจะสามารถแจ้งให้ผู้ซื้อรับทราบเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับด้านการแบ่งโซน กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมและการก่อสร้างที่บังคับใช้กับพื้นที่ดังกล่าว ตลอดจนตรวจสอบว่าดีเวลอปเปอร์ หรือผู้ขายครอบครองใบอนุญาตที่จำเป็นตามกฎหมายหรือไม่ ข้อมูลนี้จะช่วยชี้แนะผู้ซื้อเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ว่าสิ่งใดที่สามารถกระทำได้ตามกฎข้อบังคับ

3. การตรวจสอบการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: สำหรับประเทศไทย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ที่จะต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี โดยอัตราภาษีขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของ ว่ามีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเป็นการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ตลอดจนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ในขั้นตอนนี้ ทนายความจะตรวจสอบการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับสำนักงานเขตเพื่อดูว่ามีภาษีค้างชำระใดๆหรือไม่

4. การตรวจสอบประวัติเจ้าของ หรือผู้ขาย: เช่นเดียวกับที่อื่นๆ ในโลก สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าบุคคลที่คุณกำลังจะทำธุรกรรมขนาดใหญ่ด้วยมีความน่าเชื่อถือและไม่มีประวัติเสียหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ การจะตัดสินว่าผู้ขายมีความน่าเชื่อถือเพียงใดถือเป็นเรื่องท้าทายเมื่อไม่สามารถสื่อสารกันได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลหรือบริษัท จะต้องมีการตรวจสอบประวัติทั้งทางแพ่งและทางอาญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน โดยทนายความจะตรวจสอบว่ามีคดีความที่อาจเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หรือตัวผู้ขายหรือไม่ นอกจากนี้ การตรวจสอบประวัติยังช่วยเปิดเผยว่าผู้ขายนั้นเป็นบุคคลล้มละลายหรือไม่อีกด้วย

5. การตรวจสอบพื้นที่จริง: การสำรวจที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยการลงพื้นที่จริง มีความสำคัญเทียบเท่ากับการตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายต่างๆ ทั้งนี้ การตรวจสอบพื้นที่จริงอาจประกอบด้วยการสำรวจเส้นทางเข้าออกว่ามีการเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะโดยตรงหรือไม่ นอกจากนี้ ผู้สำรวจจะตรวจสอบความถูกต้องของแนวเขตที่ดินตามที่แสดงในโฉนดที่ดิน รวมไปถึงการบังคับใช้กฎระเบียบและการแบ่งโซนในพื้นที่

ผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือที่ดินอาจรู้สึกประทับใจกับการนำเสนอของตัวแทนขายมืออาชีพ และมักจะมองข้ามความสำคัญของการทำ due diligence เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อควรแต่งตั้งและมอบหมายหน้าที่ให้กับทนายความที่มีประสบการณ์ในจังหวัดภูเก็ตในการทำ due diligence เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่มาจากข้อความโฆษณาที่อาจไม่ตรงกับความเป็นจริง รายงาน due diligence จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อผู้ซื้อเพื่อการตัดสินใจในขั้นตอนสุดท้ายอย่างรอบคอบและไร้ความกังวล โปรดติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาจากทนายความที่มากด้วยประสบการณ์สำหรับการทำ due diligence ในจังหวัดภูเก็ต

Siam Legal (ภูเก็ต)

123 / 27-28 Moo 5, Bangtao Place, Cherngtalay, Thalang, Phuket, 83110, Thailand
Phone: +66 76 326 322

Siam Legal ภูเก็ต